Beschlussempfehlung:

 

a) Den Vorschlägen der Verwaltung zur Behandlung der während der öffentlichen Auslegung vorgetragenen Stellungnahmen unter Abwägung der öffentlichen und privaten Belange wird zugestimmt.

 

b) Der Bebauungsplan Nr. 164 mit den Örtlichen Bauvorschriften für den Bereich „Zwischen Keetstraße und Achtern Thun“ sowie die Begründung hierzu werden als Satzung beschlossen.

 

 

Die Verwaltung erläuterte, dass der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 164 für den Bereich „Zwischen Keetstraße und Achtern Thun“ vom 17.07.2017 bis zum 25.08.2017 im Rathaus der Stadt Lohne öffentlich auslag.

 

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden von der Planung informiert und ihnen wurde Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben.

 

Die Stellungnahmen sind dem Protokoll als Anlage beigefügt. Zu den vorgetragenen Stellungnahmen werden nachfolgende Empfehlungen gegeben.

 

 

Bürger 1 vom 21.07.2017

 

Zu 1: Gebäudehöhe Keetstraße 3

 

Die in der Begründung dargelegten 13,5 m über der Keetstraße stammen aus dem Vorhaben- und Erschließungsplan II „Keetstraße“. Spätere Abweichungen sind in diesem Fall irrelevant.

 

Zu 2: Anbringung Straßenschilder

 

Diese Anregung ist nicht Bestandteil der Bauleitplanung und ist deshalb nicht abwägungsrelevant.

 

Zu 3: Dezentralisierung

 

Mit diesem Bebauungsplan wird das Ziel verfolgt, die Innenstadt bzw. die Fußgängerzone der Stadt Lohne zu stärken. Durch die geplante Erweiterung der Verkaufsfläche des Bekleidungshauses Lammers kann die Nutzung der Keetstraße als fußläufige Verbindung wieder attraktiv werden. Frühere städtische Planungen sind hier nicht relevant.

 

Zu 4: Wohnungen im Staffelgeschoss

 

Bei der Beschreibung der Planung wurde die der Stadt zuletzt bekannte Planung des Geschäftshauses herangezogen. Wohnungen in einem Staffelgeschoss sind jedoch nicht zwingend vorgeschrieben. Sie werden mit der Planung lediglich ermöglicht, womit die Gebäude auch ohne Wohnnutzung im Staffelgeschoss errichtet werden können.

 

Zu 5: Keetstraße Nr. 8

 

Das Gebäude an der Keetstraße Nr. 8 ist als erhaltungswürdig im Bebauungsplan festgesetzt. Nach Informationen des Landkreises Vechta handelt es sich bei diesem Gebäude um kein Baudenkmal. Das aktuelle Erscheinungsbild verfügt über keine baulichen Qualitäten. Über den Verzicht auf diese Festsetzung wäre zu entscheiden.

 

Zu 6: Tiefgarage Fläche Schlarmann/Pundt

 

Diese Anregung ist nicht Bestandteil der Bauleitplanung und ist deshalb nicht abwägungsrelevant.

 

Zu 7: Einzelhausbebauung Keetstraße

 

Die Einzelhausbebauung in der Keetstraße liegt weit zurück. Die beschriebene Entwicklung ist als historischer Exkurs zu sehen.

 

Zu 8: Gebäudehöhe / Geschossigkeit

 

Die Keetstraße ist in dem relevanten Bereich recht schmal und beidseitig von einer hohen Häuserfront umsäumt, wodurch eine beengte räumliche Situation entsteht. Die Festsetzung einer Viergeschossigkeit sowie die Nicht-Festsetzung der maximalen First- und Traufhöhe würden die Belichtungssituation verschlechtern und die Keetstraße insgesamt noch beengter wirken lassen. Deshalb ist diese Anregung städtebaulich nicht empfehlenswert.

 

Dieser Bebauungsplan erhöht die GFZ auf 3,0 und ermöglicht dadurch durchaus den Bau eines zwei- bis dreigeschossigen Gebäudes mit einem zusätzlichen Staffelgeschoss, womit eine angemessene bauliche Ausnutzung innerstädtischer Grundstücke erreicht wird. Eine bauliche Ausnutzung, die darüber hinaus geht würde sich nicht in den Bestand einfügen.

Zu 9: Örtliche Bauvorschriften und Straßenschlucht

 

Die örtlichen Bauvorschriften (u.a. Vorschriften zur Fassadengestaltung) sorgen dafür, dass sich Vorhaben in die bereits bestehende Bebauung einfügen und das Ortsbild nicht verschlechtern. Bei der Fassadengestaltung wird ein großes Spektrum im Bereich Weiß bis Beige sowie Rot bis Rotbraun ermöglicht. Diese eher hellen Farbtöne entsprechen der derzeitigen Fassadengestaltung im Plangebiet und wirken sich positiv auf die Belichtung aus, da sie das Sonnenlicht reflektieren. Die in der Festsetzung genannten Farbtöne beziehen sich lediglich auf die Farbgestaltung. Somit ist eine Putzfassade als auch eine Ausgestaltung mit Verblendern möglich. Die Gestaltung der Fassade hat der Bauherr mit der Stadt Lohne abzustimmen.

 

Die geringe Breite der Keetstraße in Verbindung mit den vergleichsweise hohen Gebäuden beidseitig der Straße sowie z.T. großen Dachüberständen führen zu einer beengenden Wirkung und schlechten Belichtungsverhältnissen. Darunter leidet die Aufenthaltsqualität in diesem Abschnitt der Fußgängerzone. Um die Aufenthaltsqualität zu verbessern und die Fußgänger zukünftig durch diesen Abschnitt der Keetstraße zu lenken, bedarf es somit einer offenen Gestaltung mit einer guten Belichtung. Darüber hinaus lässt der Bebauungsplan auch andere Nutzungen als ein Textilgeschäft zu, die von guten Belichtungsverhältnissen profitieren können. Eine verbesserte Aufenthaltsqualität für die Laufkundschaft ist grundsätzlich für Geschäftshäuser von hoher Bedeutung.

 

Ein Passagenbauwerk stellt eine große Veränderung im Erscheinungsbild des Straßenraumes dar und ist deshalb so verträglich wie möglich zu gestalten. Es wird festgesetzt, dass die Seitenwände in Klarglas auszugestalten sind, damit das Bauwerk lichtdurchlässig ist und insgesamt nicht zu massiv in Erscheinung tritt. Die Blickdichte Gestaltung mit Materialien, wie z.B. Stein oder Metall 0,80 m über dem Passagenfußboden gewährleistet eine angemessene Privatsphäre der Kunden.

 

Der Ausschluss von Werbung bezieht sich ausschließlich auf das Passagenbauwerk. Hier ist Werbung jeglicher Art ausgeschlossen, da Tendenzen, die zu immer größeren und auffallenden Anlagen führen, problematisch sind. Um die Offenheit und Belichtungssituation in der Keetstraße zu fördern, wird jegliche straßenseitig einsehbare Werbung ausgeschlossen. Ausnahmsweise zugelassen werden kann ein Namenszug, soweit er sich in das Straßenbild einfügt und nicht dominant in Erscheinung tritt. Bei den Geschäftsgebäuden werden keine Einschränkungen getroffen, womit dort wie bisher Werbung angebracht werden kann. Weitere gestalterische Einschränkungen werden nicht getroffen. Es wird ein ausreichender Gestaltungsspielraum ermöglicht.

 

Die Vorschrift, dass Brüstungen von Balkonen, Loggien und Terrassen, die zu öffentlichen Verkehrsflächen orientiert sind, bis zu einer Höhe von 0,80 m dauerhaft und konstruktiv blickdicht zu gestalten sind, bezieht sich auf die Gestaltung der Brüstungen um den Schutz der Privatsphäre zu wahren. Die Erstellung von Brüstungen mit einer Höhe von 1,00 m ist damit nicht ausgeschlossen.

 

Zu 10: Höhe Passagenbauwerk

 

Die Keetstraße ist dem öffentlichen Verkehr gewidmet. Damit sie ihre Funktion erfüllen kann, müssen die Voraussetzungen für eine uneingeschränkte Nutzung gegeben sein. Nach der Straßenverkehrszulassungsordnung dürfen Fahrzeuge eine Höhe von 4 m haben. Von daher muss sichergestellt sein, dass auch solche Fahrzeuge die Straße benutzen können. Bei einer Durchfahrtshöhe von 3,50 m ist dies nicht mehr der Fall (Anmerkung: Die Benutzung der Straße darf vorübergehend eingeschränkt werden. Jedoch wäre eine Begrenzung der Durchfahrtshöhe auf 3,50 m durch ein Bauwerk nicht mehr vorübergehend). Lkws (Fahrzeuge über 4 m Höhe) und Pkws dürfen die Keetstraße weiterhin als Ausfahrt in Richtung Meyerhofstraße/Küstermeyerstraße nutzen.

 

Zu 11: Ausgleich Höhenunterschied

 

Die Nutzung der öffentlichen Verkehrsfläche für einen Fahrstuhl wird städtebaulich als nicht sinnvoll erachtet und wurde bereits durch den Verwaltungsausschuss der Stadt Lohne abgelehnt. Er würde die bereits jetzt beengte Keetstraße noch weiter verengen sowie einen starken Einschnitt in die öffentliche Straßenverkehrsfläche bedeuten.

 

Für den Ausgleich des Höhenunterschiedes gibt es technische Möglichkeiten. Die Planung der konkreten Bauausführung ist jedoch kein Bestandteil der Bauleitplanung. Sie ist durch den jeweiligen Investor zu erstellen bzw. in Auftrag zu geben und im weiteren Schritt der Genehmigungsbehörde zur Genehmigung vorzulegen.

 

Kleine Hebebühnen zur Personenbeförderung werden über eine elektrische Spindel angetrieben und können wie normale Personenaufzüge bedient werden. Kunden können die Hebebühne ohne eine vorherige Einweisung in Betrieb nehmen. Nach Herstellerinformationen ist bei Hebebühnen eine Unterfahrt im Estrich möglich (Minimum 5 cm). Zudem ist auch die Installation mit einer klappbaren Rampe möglich.

 

Zu 12: Mietwohnungsbau

 

Ein geplanter Mietwohnungsbau an anderer Stelle betrifft die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 164 nicht und ist deshalb nicht abwägungsrelevant.

 

Bürger 1 vom 06.08.2017

 

Zu 1: Höhe Passagenbauwerk

 

Siehe dazu die Erläuterungen zu Nr. 10, Bürger 1 vom 21.07.2017.

 

Die beigefügten Muster-Richtlinien über Flächen für die Feuerwehr basieren auf der Musterbauordnung des Bundes. Dabei handelt es sich jedoch nicht um ein Gesetz, sondern um eine Vorlage für die Landesbauordnungen. Zudem betrifft sie nur Durchfahrten auf Privatgrundstücken und keine öffentlichen Straßen.

 

Zu 2: Ausgleich Höhenunterschied

 

Siehe dazu die Erläuterungen zu Nr. 11, Bürger 1 vom 21.07.2017.

 

Insgesamt ist die Planung der konkreten Bauausführung kein Bestandteil der Bauleitplanung. Sie ist durch den jeweiligen Investor zu erstellen bzw. in Auftrag zu geben und im weiteren Schritt der Genehmigungsbehörde zur Genehmigung vorzulegen.

 

Zu 3: Örtliche Bauvorschriften – Geldbuße

 

Nach § 80 (3) NBauO können Zuwiderhandlungen gegen die Örtlichen Bauvorschriften als Ordnungswidrigkeit geahndet werden, wenn in den Vorschriften auf dieses Gesetz verwiesen wird. Nach § 80 (5) NBauO sind Geldbußen bis zu 500.000 € möglich. Dieser Vorgang ist gängige Praxis bei der Aufstellung von Bebauungsplänen mit örtlichen Bauvorschriften und wurde auch bereits in früheren Bebauungsplänen der Stadt Lohne angewandt.

 

Zu 4: Dezentralisierung und Innenstadtentwicklung

 

Dieser Bebauungsplan zielt darauf ab, die Lohner Innenstadt weiterzuentwickeln und die Aufenthaltsqualität in der Fußgängerzone zu fördern. Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens müssen die Belange hinsichtlich des Erscheinungsbildes und der Aufenthaltsqualität mit den Belangen des Investors in Ausgleich gebracht werden. Der Bebauungsplan Nr. 164 stellt sicher, dass in der Keetstraße u.a. eine offene Gestaltung mit guten Belichtungsverhältnissen entsteht (z.B. Festsetzungen zur Materialienwahl und Werbung) und für den allg. Straßenverkehr zugelassene Fahrzeuge das Passagenbauwerk passieren können. Somit werden städtebauliche Qualitäten gewahrt und zugleich die Überbauung der Keetstraße durch ein Passagenbauwerk ermöglicht. Frühere städtische Planungen sind hier nicht relevant.

 

Landkreis Vechta vom 24.08.2017

 

Zu Städtebau

 

Die textliche Festsetzung § 2 bleibt in der Form bestehen. Folgender Passus wird in die Begründung neu mit aufgenommen: Die Festsetzung zielt auf die Ausprägung der Anlagen des Emissionsschutzes und der untergeordneten Nebenanlagen ab und nicht auf deren Art. Sie sollen nicht dominant in Erscheinung treten und das jeweilige Gebäude nicht massiver wirken lassen, wie bspw. Schornsteine und Antennen. Dies ist nicht ausschließlich an der Art der Anlage festzumachen, sondern von der jeweiligen Ausprägung abhängig, weshalb keine abschließende Liste aufgeführt werden kann.

 

Zu Planentwurf

 

In der textlichen Festsetzung § 2 wird für Ausnahmen von der Höhenbegrenzung an Stelle von § 18 (1) BauNVO auf § 16 (6) BauNVO verwiesen.

 

Die Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung werden farblich kräftiger dargestellt.

 

In den Verfahrensvermerken werden die Angaben zur erneuten öffentlichen Auslegung gemäß § 4a (3) BauGB ergänzt.

 

Oldenburgische Industrie- und Handelskammer (IHK) vom 28.08.2017

 

Zur raumordnerischen Verträglichkeit des Vorhabens

 

Folgender Passus wird sinngemäß neu in die Begründung aufgenommen:

Das vorliegende Plangebiet liegt innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Lohne. Der hier rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 12/II setzt für den Planbereich bereits uneingeschränkte Kerngebiete mit einer zweigeschossigen Bebauung, Gebäudehöhen zwischen 11,50 m und 12,25 m und Traufhöhen zwischen 7,00 m und 7,25 m fest. Die im aktuellen Planentwurf festgesetzten Maße der baulichen Nutzung (Zwei- bis Dreigeschossigkeit mit einer Gebäudehöhe von 15 m und einer Traufhöhe von 12,50 m) können eine im Verhältnis zur Gesamtverkaufsfläche Lohnes lediglich marginale Vergrößerung der Verkaufsfläche für Textilien bewirken, zumal es sich um eine sehr kleine Plangebietsfläche (Kerngebiet 1.955 m²) handelt.

 

Aus diesem Grund geht die Stadt Lohne von einer raumordnerischen Verträglichkeit des Vorhabens aus.

 

Zur städtebaulichen Verträglichkeit des Vorhabens

 

Zu 1) Da es sich wie zuvor beschrieben um eine Planung im Bestand handelt, die lediglich eine marginale Vergrößerung der Verkaufsfläche für Textilien im Verhältnis zur Gesamtverkaufsfläche Lohnes bewirken kann, zumal es sich um eine sehr kleine Plangebietsfläche (Kerngebiet 1.955 m²) handelt, wird eine gutachterliche Bewertung durch eine Fortschreibung des EEK 2008 von Seiten der Stadt als nicht erforderlich erachtet.

 

Zu 2) Bereits im derzeit geltenden Planungsrecht (Bebauungspläne Nr. 12 I und Nr. 12 II) sowie in den umliegenden Bebauungsplänen werden Vergnügungsstätten zum Schutz der Lohner Innenstadt ausgeschlossen. Die besondere Qualität des Kernbereichs von Lohne als Schwerpunkt einer zentralen, verbrauchernahen Versorgung soll auch weiterhin gestützt werden. Ein „Vergnügungsstätten-Konzept“ wird seitens der Stadt als nicht notwendig erachtet, da der Ausschluss aufgrund der besonderen Anforderungen des öffentlichen Raumes der Fußgängerzone gefasst wird sowie sich am bestehenden Planungsrecht orientiert.

 

Zu 3) Siehe dazu die Erläuterungen zu Nr. 4, Bürger 1 vom 06.08.2017 und zu Nr. 10, Bürger 1 vom 21.07.2017

 

Deutsche Bahn AG vom 26.07.2017

 

Aufgrund der Entfernung von mindestens 360 m zur Bahntrasse sowie aufgrund der Abschirmung durch die Gebäude entlang der Keetstraße, werden Schutzmaßnahmen gegen die Einwirkungen aus dem Bahnbetrieb als nicht erforderlich erachtet.

 

Deutsche Telekom Technik GmbH vom 23.08.2017

 

Die Hinweise werden im Zuge von Ausbauplanungen berücksichtigt.

 

EWE Netz GmbH vom 12.07.2017

 

Die Hinweise werden im Zuge von Ausbauplanungen berücksichtigt.